Hrozí Vám, že budete za rok 2016 platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Chystáte sa predať alebo ste predali nehnuteľnosť a trápi Vás otázka, či budete musieť štátu odviesť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a odvod do zdravotnej poisťovni? Alebo ste nadobudli nehnuteľnosť hypotekárnym úverom a pri jej predaji neviete aké náklady si viete odpočítať zo základu dane?

Čítajte ďalej a zistíte na praktických príkladoch, či musíte alebo nemusíte platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Je lepšie od začiatku vedieť, či musíte štátu odviesť daň, alebo radšej rok s predajom nehnuteľnosti počkať a ušetriť tým na dani z príjmov a odvode do zdravotnej poisťovni tisíce eur.

Na začiatku treba uviesť, že akákoľvek suma, ktorá Vám príde z predaja nehnuteľnosti, resp. jej podielu,  je podľa daňového úradu považovaný za príjem. Či tento príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha zdaneniu alebo oslobodeniu od dane určuje zákon o dani z príjmov (č. 595/2003 Z.z.).

 

Kedy som povinný podať daňové priznanie?

V prípade, ak od 1.1.2016 do 31.12.2016 predajom nehnuteľnosti presiahnete príjem 1 901,67 EUR, ste zo zákona povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov a to FO typ B. Rovnako platí, že ak príjem z predaja nehnuteľností bol Váš jediný zdaniteľný príjem za rok 2016, nie je možné si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane a tým si znížiť základ dane.

 

Kedy som oslobodený od dane z príjmu predaja nehnuteľnosti?

Zákon o dani z príjmov jasne určuje podmienky, za ktorých nie ste povinný zdaniť príjem z predaja nehnuteľnosti:

1. Ak ste predali nehnuteľnosť, ktorá nie je zaradená do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia.
2. Ak ste predali nehnuteľnosť (ak nie je zaradená do obchodného majetku), ktorú ste nadobudli postupným dedením v priamom rade, alebo niektorým z manželov, za podmienky, že uplynie min. 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti (do vlastníctva, či spoluvlastníctva) poručiteľa.
3. Ak ste mali nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku a zároveň uplynulo 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
4. Ak ste oprávnená osoba a bola Vám vydaná nehnuteľnosť podľa osobitých prepisov (reštitúcia, súdna rehabilitácia a pod.).

V prípade, že ste sa „našli“ v jednej z týchto kategórii, tak v daňovom priznaní neuvádzate takýto príjem a teda nie ste povinný podať daňové priznanie.

 

Aký dátum sa považuje za moment nadobudnutia nehnuteľnosti?

Ako bolo vyššie spomenuté, oslobodení ste od platenia dani či odvodu do ZP, ak ubehne viac ako 5 rokov od nadobudnutia. Z toho dôvodu je nutné presne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Máme tri možnosti na základe, ktorých určíme presný dátum nadobudnutia:

 

 

1. V prípade, ak sa prevádza vlastnícke právo na nehnuteľnosť na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka vlastnícke právo nadobúdame vkladom do katastra nehnuteľností. Nájdete ho na liste vlastníctva v Časti B vlastníci a iné oprávnené osoby.
2. Ak sa nadobudla nehnuteľnosť dedením, tak dátumom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je dátum smrti poručiteľa.
3. V prípade, ak sa nadobudla nehnuteľnosť rozhodnutím štátneho orgánu, tak sa vlastníctvo nadobudlo dátumom v danom rozhodnutí, resp. ak sa tento dátum v rozhodnutí nenachádza, tak je to dátum právoplatnosti rozhodnutia.

 

 

POZOR!

Pri splnení oslobodenia od dani z príjmu sa obdobie vlastníctva nehnuteľnosti zo strany predávajúceho posudzuje na základe prijatia prvej časti platby kúpnej ceny, resp. podpisu kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastala skôr. Preto obdobie vlastníctva nehnuteľnosti z pohľadu daňového úradu končí prijatím zálohy za Váš byt, dom, alebo pozemok (platí to aj v prípade, ak táto záloha prišla na účet realitnej kancelárie!, nakoľko vyplatenie depozitu/rezervácie sa považuje za vyplatenie prvej časti kúpnej ceny), prípadne podpisom zmluvy, aj keď sa zmluva nedala na kataster a teda kupujúci ešte nie je uvedený na LV ako právoplatný majiteľ nehnuteľnosti. V prípade oslobodenia od dani z hľadiska predávajúceho, daňový úrad nezaujíma dátum právoplatného nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim.

Aké výdavky viem uplatniť pri dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti?

Zákon o dane z príjmov jasne špecifikuje náklady, ktorými viete znížiť príjem z predaja nehnuteľnosti (daňový základ) (§ 8 ods. 5). Dôležité je uviesť, že uplatnenie týchto nákladov závisí od spôsobu nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti a jej spôsobu využívania:

1. V prípade nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli kúpou a zároveň nehnuteľnosť nebola zaradená do obchodného majetku, potom je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena.
2. V prípade nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli dedením je výdavkom nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia:
   • Nadobudnutá do 31.12.2015 – výdavkom je reprodukčná obstarávacia cena (cena, ktorá je uvedená v osvedčení o dedičstve)
   • Nadobudnutá od 1.1.2016 – výdavkom je všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku – (cena, ktorá je uvedená v osvedčení, resp. uznesení o dedičstve)
3. V prípade nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli darovaním, je nutné zistiť, či v prípade predaja nehnuteľnosti darcom v čase darovania, by bol takýto príjem oslobodený od dane alebo nie.
   • Príjem oslobodený od dane, výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania:
     1. Nehnuteľnosť darovaná do 31.12.2015 – výdavkom je reprodukčná obstarávacia cena, ktorá je určená napríklad znaleckým posudkom k dátumu darovania, alebo ohodnotením v darovacej zmluve.
     2. Nehnuteľnosť darovaná od 1.1.2016 – výdavkom je cena určená k dátumu darovania znaleckým posudkom.
   • Príjem, ktorý nebol oslobodený od príjmu z dane z príjmov, tak výdavkom je obstarávacia cena, ktorou darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.
4.  V prípade, ak nehnuteľnosť bola zahrnutá do obchodného majetku, výdavkom je zostatková cena.
5. Finančné prostriedky preukázateľne doložené (faktúry, bločky,…) súvisiace s technickým zhodnotením, opravou a údržbou nehnuteľnosti, vrátane výdavkov spojených s jej predajom (príprava zmluvnej dokumentácie, správny poplatok na katastri, u notára, poplatok pre RK a pod.).
6. Za výdavok sa považujú aj splatené úroky z hypotekárneho úveru, stavebného úveru, alebo iného účelového úveru na bývanie. Spolu s poplatkami súvisiacimi s obstarávaním tohto úveru.

Základom dane z príjmov je následne príjem z predaja nehnuteľnosti znížený o výdavok, ktorý je preukázateľne vynaložený na dosiahnutie takého príjmu. V prípade, že sú výdavky vyššie ako príjem z predaja nehnuteľnosti, dostaneme účtovnú stratu, na ktorej výšku sa neprihliada. Takúto stratu však nie je možné vykázať.

Príklady:

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli kúpou.

Majiteľ bytu/domu, ktorý ho nadobudol kúpou a neuplynulo od nadobudnutia vlastníckych práv (rozhodnutie katastra z LV) viac ako 5 rokov, tento príjem podlieha dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti.   

 

Príklad č.1: Majiteľ nadobudol v roku 2013 byt za 120.000 EUR. V roku 2016 na základe rastu cien nehnuteľnosti sa majiteľ rozhodol predať byt za 135.000 EUR. Náklady spojené s prevodom nehnuteľnosti boli vo výške 2.500 EUR. Na základe vyššie spomenutého, podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti dane z príjmu. Základom dane je:

Základ dane = Predajná cena – Obstarávacia cena – Náklady spojene s prevodom nehnuteľnosti

Základ dane = 135.000 EUR – 120.000 EUR – 2.500 EUR= 12.500 EUR

Základom dane je 12.500 EUR.

Príklad č. 2:  Majiteľ nadobudol rodinný dom v roku 2012 za 253.000 EUR, zároveň do rekonštrukcie domu preukázateľne investoval 56.000 EUR a výdavky spojené s prevodom nehnuteľnosti boli vo výške 8.000 EUR. V roku 2016 na základe rodinných dôvodov bol nútený predať dom za 299.000 EUR. Rovnako ako v príklade č. 1  príjem podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti a základom dane je:

Základom dane = Predajná cena – Obstarávacia cena – Náklady na rekonštrukciu – Náklady spojené s prevodom nehnuteľnosti

Základ dane = 299.000 EUR – 253.000 EUR – 56.000 EUR – 8.000 EUR = – 18.000 EUR

V tomto prípade základom dane je strata -18.000 EUR, ktorú  však nie je možné uplatniť!

 

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli dedením.

V tomto prípade je nutné uviesť, či sa jedná o dedenie v priamom rade, resp. dedenie v nepriamom rade. Podľa občianskeho zákonníka sa nadobúda vlastníctvo pri dedení smrťou poručiteľa a nie až povolením vkladu do katastra, ako je to v prípade darovania, či kúpi.

 

 

1. Dedenie v priamom rade – jedná sa o situáciu, ak dedič bol s poručiteľom príbuzným v priamom rade – rodičia, deti, vnuci, starí rodičia, resp. jeden z manželov. Príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti v priamom rade je oslobodený, ak uplynulo viac 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom.
2. Dedenie v nepriamom rade – jedná sa o situáciu, ak dedič nebol v priamom príbuzenskom vzťahu s poručiteľom (po ujovi, po tete, po bratovi, a pod). Príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bude oslobodený od dane z príjmov, ak uplynie viac ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom, t.j. dňom 5 výročia úmrtia poručiteľa.

Príklad č.1: Majiteľ nadobudol byt dedičským konaním po svojom otcovi v roku 2014. Jeho otec nadobudol vlastnícke práva k bytu v roku 2006. Zároveň nebol byt zaradený do obchodného majetku firmy.

Nakoľko sa jedná o dedenie v priamom rade, a zároveň poručiteľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti pred viac ako 5timi rokmi, je daný príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Príklad č.2: Majiteľka pozemku, ktorá ho nadobudla po svojom strýkovi v januári roku 2013. Strýko nadobudol pozemok v roku 1996. Pozemok zároveň nebol zaradený v obchodnom majetku firmy. Majiteľka pozemku má v úmysle ho predať a chce vedieť či je, resp. kedy presne bude daný príjem oslobodený od dane z príjmu.

Nakoľko sa nejedná o dedenie v priamom rade, musí ubehnúť 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom, v tomto prípade musí počkať do januára roku 2018 (musí prejsť viac ako 5 rokov od smrti poručiteľa do podpisu kúpnej zmluvy, resp. zloženia prvej časti kúpnej ceny, podľa toho čo je skôr).

Predaj nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli darovaním.

V prípade, ak príjem z darovania nie je oslobodený od dani z príjmu, potom pri uplatnení výdavku treba vychádzať zo situácie, či by bol alebo nebol príjem z prípadného predaja darcom v čase darovania u darcu oslobodený.

1. Ak by bol príjem u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená ku dňu darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015 potom je výdavkom cena v čase darovania – reprodukčná cena (cena určená znaleckým posudkom v čase darovania, resp. cena uvedená v darovacej zmluve). Ak bola nehnuteľnosť darovaná od 1.1.2016, potom je výdavkom cena uvedená v znaleckom posudku ku dňu darovania.
2. Ak by nebol u darcu príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený, výdavkom je obstarávacia cena, ktorou darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

 

 

Príklad č. 1: Majiteľ predal dom v roku 2016, ktorý nadobudol darovacou zmluvou od svojej tety v 2013. Teta nadobudla dom v roku 1985. Je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmu?

Nakoľko majiteľ predal dom do 5tich rokov od nadobudnutia vlastníctva, nie je daný príjem oslobodený od dane z príjmu. Keďže jeho teta splnila podmienky oslobodenia príjmu od dane z príjmu (bola majiteľkou domu viac ako 5 rokov) potom oprávneným výdavkom bola cena uvedená v darovacej zmluve, resp. cena uvedená v znaleckom posudku ku dňu darovania (darovanie prebehlo do 31.12.2015.

Predaj nehnuteľnosti obstaranej formou hypotekárneho úveru.

V prípade, ak majiteľ nehnuteľnosti, ktorú nadobudol pomocou hypotekárneho úveru a predá ju do 5tich rokov, potom príjem z predaja podlieha dane z príjmu. V tomto prípade je možné uplatniť ako oprávnený výdavok aj náklady spojené s obstaraním hypotekárneho úveru, taktiež i úroky z úverov (úver v stavebnej sporiteľne, hypotekárny úver, úver určený na kúpu nehnuteľnosti).

Výdavkom sa rovnako považujú i iné poplatky spojené s úverom, ako napríklad: poplatky za vedenie úverového účtu, poplatok za predčasné splatenie úveru, poplatok za zrušenie úverovej zmluvy, poplatok za zriadenie záložného práva a správny poplatok na katastri a pod..

Príklad č. 1: Majiteľka bytu, ktorý nadobudla v lete 2012 s pomocou HÚ za 122.000 EUR, ho predala v roku 2016 za 140.000 EUR. Oprávnené náklady na prevod boli vo výške 4.500 EUR a náklady spojené s obstaraním HÚ spolu v ostatnými nákladmi v rámci HÚ boli vo výške 15.000 EUR.

Keďže nedošlo k splneniu podmienok k oslobodeniu príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane z príjmu Základ dane následne vypočítame:

Základ dane = Predajná cena – Obstarávacia cena – Náklady na prevod nehnuteľnosti – Náklady spojené s HÚ a výška splatených úrokov

Základ dane = 140.000 EUR – 122.000 EUR – 4.500 EUR – 15.000 EUR = – 1.500 EUR

V tomto prípade neplatíme žiadnu daň, nakoľko sme dosiahli stratu, tú však nemôžeme uplatniť.

Záver:

V predkladanom príspevku som Vám priblížil stručný sumár najčastejších situácii, v ktorých sa majitelia nehnuteľností nachádzajú, keď riešia dilemu platenia, či neplatenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti.

POZOR: V prípade, že Váš príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmu, v tomto prípade budete platiť daň vo výške 19% zo základu dane. K tomu je potrebné pripočítať aj odvod do zdravotného poistenia a to vo výške 14%.

Otázku oslobodenia od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti je preto podstatné riešiť už pred jej samotným predajom, aby ste sa vyhli zbytočnému „vyhadzovaniu“ peňazí.

Je oveľa príjemnejšie vedieť hneď od samotného počiatku na čom ste, ako dúfať, že daňový úrad na to nepríde. Môžem Vás ubezpečiť, že príde a potom zbytočne budete platiť aj úroky a pokuty.

Ak sa počas zisťovania ohľadom dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti vyskytne dáky problém a potrebovali by ste ho vyriešiť, prípadne by ste mali záujem o bezplatnú konzultáciu,  alebo chcete, aby som Vám pomohol s predajom nehnuteľnosti, neváhajte mi zavolať na telefónne číslo 0902-677-321, poslať správu alebo napíšte mi email na Andrej@AndrejPavelek.sk. Som tu v prvom rade od toho, aby som Vám pomohol.

Ak poznáte niekoho vo svojom okolí, kto sa chystá predať nehnuteľnosť alebo si myslíte, že tento článok môže pomôcť vašim kolegom,  známym či rodine, tak ho potom zdieľajte na sociálnych sieťach ako Facebook, Twitter, a pod.. Rovnako im pomôžete, ak  im link článku  hneď pošlete do emailu.  Oveľa rád, tipov a nápadov nájdete na internetovej stránke: www.AndrejPavelek.sk.

 

Andrej