Čo treba vedieť ešte skôr, ako budem predávať nehnuteľnosť – 1. časť

Letmú predstavu o predaji bytu, rodinného domu, alebo inej nehnuteľnosti má veľmi veľa ľudí. Sú však i takí, ktorí nikdy neprišli s predajom nehnuteľnosti do priameho kontaktu. Nájsť v tomto prípade štartovaciu pozíciu  pre všetkých majiteľov nehnuteľností je zložité. Z toho dôvodu začneme pekne od samotného začiatku a tým je zodpovedanie otázky: Čo treba vedieť skôr, ako budem predávať nehnuteľnosť?

Existuje jedno porekadlo „Koľko ľudí, toľko chutí.“ Toto porekadlo platí nielen v gastronómii, ale  i v ostatných oblastiach života. Rovnako oblasť realít nie je žiadnou výnimkou. V prenesenom význame slova by sme mohli povedať:

„Koľko predávajúcich, toľko dôvodov, prečo predať byt alebo dom.“

Na ujasnenie malý  príklad: predávajúci, ktorý chce predať zdedený dom má úplne iné kritéria predaja ako človek, ktorému hrozí exekúcia  a predajom bytu  si musí vyplatiť svoje dlhy a tým zachrániť svoju  kredibilitu.

Preto môžeme v  jednoduchosti predávajúcich rozdeliť do dvoch základných skupín:

1. Predávajúci, ktorí chcú  predať nehnuteľnosť
2. Predávajúci, ktorí musia predať nehnuteľnosť

add.1 – poďme si charakterizovať predávajúcich, ktorí chcú predať nehnuteľnosť. Majú približne rovnaké ciele, ktoré chcú predajom nehnuteľnosti dosiahnuť. Tým je maximálna realizovaná cena nehnuteľnosti. Časové hľadisko predaja tu poväčšine nehrá významnú úlohu, minimálne však  nie sú v časovej tiesni (t.j. predať byt alebo dom do 1-2 mesiacov).

Sú ochotní počkať na toho „správneho“ kupujúceho, ktorý im ponúkne cenu minimálne takú, ktorá je v dolnej úrovni ich cenového rozpätia, ideálne však očakávajú vyššiu cenu z predaja bytu či domu.

Nevýhoda: pre svoju „tvrdohlavosť“, resp. citovú naviazanosť na nehnuteľnosť, môžu v otázke predajnej ceny stratiť skutočne vážneho záujemcu o kúpu bytu /domu ako som uviedol v minulom článku. Ďalšou nevýhodou môže byť  finančná strata, t.j. výdavky, ktoré sú spojené s údržbou nehnuteľnosti (výdavky správcovi, energie a voda, údržba zelene, a pod). Sú to náklady, ktoré môžu v konečnom dôsledku prevýšiť finančný prínos v podobe vyššej predajnej ceny.  Nemali by sme zabudnúť ani na časovú stratu, t.j. i keď sme neboli na začiatku predaja pod časovým stresom, situácia sa mohla následne inak vyvinúť a my potrebujeme súrne peniaze v čo najkratšom termíne.

Add. 2 – hlavným poznávacím znakom skupiny predávajúcich, ktorí musia predať , je finančný alebo časový tlak.

Uvedieme si príklad: Predávajúci našli väčší byt, na ktorý už podpísali rezervačnú dohodu a zložili zálohu. Zaviazali sa, že do určitého dátumu zložia i zostatkovú kúpnu cenu získanú z predaja bytu, ktorý ešte nepredali. Ďalším príkladom je hrozba exekúcie, resp.  vyplatenia dlžnej sumy do určitého dátumu.

Predávajúci sú v časovej  či finančnej tiesni, keď  financie z predaja nehnuteľnosti potrebuje súrne využiť na iný účel.  Časové hľadisko tu zohráva oveľa vyššiu váhu, ako maximálna zrealizovaná cena z predaja bytu či domu.

Nevýhoda:  predávajúci sú nútení pod časovým stresom ísť i „pod cenu“, len aby predali  a zrealizovali prevod bytu či domu v potrebnom termíne.

Ako sme si uviedli, jednotlivé skupiny predávajúcich majú iné finančné i časové ciele. A práve na základe týchto cieľov sa vytvára komplexný plán predaja  bytu či domu.

Z toho dôvodu je veľmi dôležité ešte pred samotným predajom  položiť si otázku:

Chcem alebo musím predať byt či dom?

Odpoveďou na túto otázku nám bude správne zvolený plán predaja nehnuteľnosti. Nie je to však jediná otázka, na ktorú potrebujete odpoveď. Ale o tom už nabudúce.