Ako si vybrať realitného makléra

Chystáte sa predať nehnuteľnosť a máte v úmysle využiť služby realitného makléra? Chcete sa dozvedieť ako nájsť toho správneho makléra, ktorý Vám ušetrí čas a peniaze? Chcete vedieť akým rizikám sa vyhnúť pri výbere realitného makléra či realitnej kancelárie? Čítajte ďalej a zistíte ako si vybrať realitného makléra, ktorý Vám s predajom nehnuteľnosti skutočne pomôže.

Každý z nás sa v živote dostane do situácie, kedy sa rozhodne predať svoj byt, rodinný dom alebo pozemok. Každý z nás je iný a preto aj dôvodov na predaj môže byť hneď niekoľko. Predaj garsónky alebo 1i bytu za účelom kúpi väčšieho bytu, alebo predaj 3i bytu za účelom kúpi rodinného domu. Predaj pozostalosti alebo predaj rodinného domu za účelom kúpi menšieho bytu s nižšími nákladmi. Vysporiadanie BSM, predaj nehnuteľnosti pred exekúciou či dobrovoľnou dražbou a pod.. Jedno čo spája každého majiteľa pri predaji nehnuteľnosti je dosiahnuť čo najlepšie podmienky – čo najvyššiu cenu a v termíne, aký nám vyhovuje.

Kľúčové otázky pri predaji nehnuteľnosti…

Ešte pred samotným spustením predaja by sme si mali „naliať čistého vína“ a zodpovedať si na nasledujúce otázky:

• Aké máme skúsenosti s predajom nehnuteľností?
• Kedy naposledy sme predali byt alebo dom?
• Za aký čas sa nám to podarilo?
• Akých chýb sme sa počas predaja domu či bytu dopustili?
• Máme toľko času, aby sme sa mohli venovať predaju nehnuteľnosti na 100%?
• Máme toľko skúseností, aby sme sa mohli pustiť do predaja nehnuteľnosti za desiatky až stovky tisíc EUR?
• Máme toľko skúseností s marketingom nehnuteľností a s vyjednávaním s kupujúcimi, aby sme získali z predaja tie najlepšie podmienky?
• Vieme, čoho sa vystríhať a na čo si dávať pozor pri predaji domu či bytu?

Toto je len stručný sumár otázok, na ktoré by sme si mali pravdivo odpovedať. Práve od reálnych odpovedí závisí úspech v predaji domu či bytu.

Kedy si vybrať realitného makléra?

V prípade, že sme časovo vyťažení alebo máme v oblasti predaja nehnuteľností veľmi málo skúseností (prípadne sú tieto skúsenosti len sprostredkované od kamarátov či známych), stojí viac ako za úvahu spolupráca s profesionálnym realitným maklérom či realitnou kanceláriou.

Kedy by sme mali vážne premýšľať nad spoluprácou s realitným maklérom?

1. Ak nemáme žiadne skúsenosti s predajom domu či bytu (marketing nehnuteľnosti, vyjednávanie podmienok, postupy a pravidlá pri prevode nehnuteľnosti).
2. Predali sme nehnuteľnosť pred niekoľkými rokmi.
3. Predávame nehnuteľnosť s dákou komplikáciou (vecné bremeno, záložné právo, viac spoluvlastníkov, predaj pozostalosti a pod.).
4. Ak nechceme mať žiadne starosti s predajom nehnuteľnosti.
5. Ak sme časovo zaneprázdnení, alebo chceme voľný čas venovať rodine.
6. Ak nebývame v danej lokalite.

Vo všetkých týchto prípadoch sa oplatí spolupracovať s kvalitným a profesionálnym maklérom. Napísal som s kvalitným, nakoľko maklérom sa môže stať ktokoľvek, kto má maturitu.

Pred samotným začiatkom predaja nehnuteľnosti

Riešiť otázku spolupráce s realitným maklérom po zverejnení súkromného inzerátu na internete je už neskoro. Sotva zverejníte Váš súkromný inzerát na internete, v tom momente Vás zaplavia desiatky telefonátov a e-mailov od realitných kancelárií a maklérov.

Vo veľkej väčšine Vám položia otázku: Môžeme si dať Vašu nehnuteľnosť do ponuky našej kancelárie? Pošlite nám fotografie nehnuteľnosti. Alebo Vám rovno oznámia: Máme kupujúceho na Vašu nehnuteľnosť. V tom okamihu by Vám mala na rozum prísť otázka: Aké informácie vedia títo realitní makléri poskytnúť potenciálnym klientom, keď u nás nikdy neboli a našu nehnuteľnosť nepoznajú? Aké z výhod, ktoré náš byt alebo dom poskytuje, vedia povedať realitní makléri svojmu klientovi, keď sú so záujemcom u nás prvýkrát?

Hneď je Vám jasné, že zo strany kancelárií ide o hru podľa ich pravidiel. Ak na túto hru pristúpite, musíte sa obrniť hrošou kožou pri nespočetných telefonátoch, v ktorých budú makléri od Vás požadovať doplňujúce informácie i to, či je stále ponuka aktuálna a za akú cenu sa nehnuteľnosť predáva.

Výber realitného makléra

Pri výbere realitného makléra, by sme sa mali riadiť nasledovným postupom:

1. Rozhoďte siete. Najlepším kritériom pri výbere čohokoľvek je dobrá osobná skúsenosť. Platí to aj v prípade výberu realitného makléra. Ak žiadneho dobrého makléra nepoznáte sami, rozhodne stojí aspoň za pokus spýtať sa v rodine alebo známych, či Vám šikovného a spoľahlivého realitného makléra nevedia odporučiť. Svoje prípadné skúsenosti si isto nenechajú len pre seba a radi Vám poradia. Ak touto cestou nikoho nenájdete, budete asi musieť zapnúť internet a hľadať na vlastnú päsť. V prvom rade pravdepodobne narazíte na realitné kancelárie. Ale pozor, rozhodne neplatí automaticky priama úmera, že čím je realitná kancelária väčšia, tým je spolupráca s jej maklérmi kvalitnejšia. Je to vždy veľmi individuálne, tak sa nenechajte zmiasť zvučným názvom kancelárie a pátrajte po názoroch klientov na jednotlivých maklérov, ktorí pre ňu pracujú.

2. Pozrite si inzeráty. Okrem dobrých referencií je tiež zásadnou podmienkou spolupráce s maklérom či realitnou kanceláriou spôsob, akým prezentujú ponúkané nehnuteľnosti, pretože rovnakým spôsobom budú prezentovať aj tú Vašu. Zamerajte sa hlavne na fotografie, nadpisy a popisy nehnuteľností. Ak sa na fotografiách exteriérov ligoce sneh, zatiaľ čo za Vaším oknom už je leto v plnom prúde, alebo sú fotografie nekvalitné, nemá cenu ďalej strácať čas. Je totiž celkom isté, že podobne (nekvalitne) sa postarajú aj o Váš predaj.

3. Dohodnite si stretnutie. Ako sme si povedali vyššie, nie je nad osobnú skúsenosť. Na stretnutí sami poznáte, akým spôsobom maklér pracuje, aj aký je štýl jeho komunikácie. Vyvarujte sa maklérov, ktorí len pasívne preberú Váš inzerát a ich jedinou ďalšou prácou je „strategické vyčkávanie“. To by ste isto zvládli aj sami. Nehanbite sa vypýtať si od neho odporúčania klientov. Skutočný profesionál Vám ich veľmi rád poskytne.

4. Nastavte si parametre spolupráce. Každý profesionálny pracovný vzťah by mal fungovať na základe dohody, a to ideálne písomnej. Písomná dohoda jasne špecifikuje práva i povinnosti oboch strán, čo eliminuje možné nedorozumenia. Je tiež treba stanoviť si aj podmienky odstúpenia od zmluvy, rovnako ako obdobie, na aké sa uzatvára.

Výhradná vs. Nevýhradná spolupráca s realitným maklérom

Veľa majiteľov pri predaji odrádza výhradná spolupráca s realitným maklérom. Je to spôsobené hlavne troma dôvodmi:

a.) Nezvyk spolupracovať touto formou, ktorá je v zahraničí preferovaná a vyhľadávaná. Je to pritom metóda akou sa dosahujú tie najlepšie výsledky pri predaji nehnuteľnosti.

b.) Neochota ľudí viazať sa dohodou, aj keď sa jedná hoc len o jeden či dva mesiace.

c.) Sprostredkovaná negatívna skúsenosť s realitným maklérom.

V niektorých prípadoch je určitý ostych na mieste. Načo podpisovať výhradné zastúpenie maklérom, ktorý len skopíruje Váš inzerát na jeden realitný portál, kde neuverejní žiadnu fotografiu, a o Vašej nehnuteľnosti nevie zhola nič? Takých „odborníkov“ nájdeme žiaľ v každej oblasti. Na druhej strane ak už nájdete ozajstného profesionála, nebojte sa mu predaj zveriť so všetkým, čo k nemu náleží. Je to oveľa efektívnejšie, ako keby ste využili spoluprácu s niekoľkými realitnými kanceláriami naraz.

Vždy však dbajte bajte na to, aby ste v prípade hrubého porušenia dohody maklérom mohli bez pokuty odstúpiť. Zároveň trvajte na tom, aby tento maklér spolupracoval i s inými realitnými kanceláriami.

S profesionálnym maklérom budete mať spoločný cieľ. Preto Vám môžem viac ako odporučiť otvorené a korektné jednanie. Rovnako Vám odporúčam vážiť si i jeho otvorenosť. Berte ho ako Vášho osobného lekára. Priorita profesionálneho makléra je rovnaká, akú má Váš lekár – pomôcť Vám.

5. Za kvalitu sa platí. Asi každého poteší, keď ušetrí nejaké peniaze, preto si niektorí majitelia nehnuteľností vyberajú maklérov podľa toho, ktorý z nich má najnižšiu províziu. Ale je to podobné, ako keby ste si vyberali párky v potravinách podľa toho, ktoré majú najnižšiu cenu. Ak si prečítate zloženie, presne uvidíte, v čom sa skrýva ten rozdiel. V drahých párkoch je čisté mäso a v lacných sa nachádza koža, chrupavky, odrezky, separáty, rôzne náhrady, sója a pod.

Jediný dôvod, prečo je to tak je v tom, že vždy bude náhrada lacnejšia ako kvalitné mäso. Ak si ich uvaríte, hneď zistíte ten rozdiel. Kúpili ste si niekedy lacné párky? A ako vám chutili? Cítili ste rozdiel medzi lacnými a kvalitnými párkami? V týchto prípadoch bude platiť jedno pravidlo lacné je na úkor kvality.

Aj v oblasti predaja nehnuteľností platí, že cena ide ruku v ruke s kvalitou. Skutočný profesionál sa neustále vzdeláva, chodí na školenia, investuje do marketingu i do kvalitnej prezentácie bytu či domu, hľadá nové prístupy a možnosti v oblasti predaja a propagácie nehnuteľnosti, aby predávajúci dosiahol pri predaji lepšie podmienky. Zároveň dbá na bezpečnosť predaja bez zbytočných meškaní. Má na starosti len pár nehnuteľností, ktorým sa vie kvalitne venovať a aktívne vyhľadávať vážnych záujemcov.

A to hlavné, bude zastupovať Vás i vaše záujmy rovnako, ako Váš obhajca pred súdom. Na rozdiel od „lacného makléra“, ktorý má v ponuke desiatky až stovky nehnuteľností, ktoré telefonicky naberá do ponuky a pritom ich nikdy nevidel. Zároveň nemá čas sa im aktívne venovať a len pasívne čaká na telefonát od záujemcu. Taktiež desať rokov nebol na školení a jeho jediný marketing je inzerát na internete, ktorý skopíroval od majiteľa bytu či domu. Čo myslíte, pri ktorom z týchto dvoch typov realitných maklérov máte vyhliadky bezpečnejšieho, rýchlejšieho a výhodnejšieho predaja? Kvalitný maklér dokáže predať nehnuteľnosť bez zľavy a často dokonca za vyššiu cenu akú majiteľ očakával, v porovnaní s lacným maklérom. Je to spôsobené hlavne tým, že má väčšiu možnosť investovať do marketingu a prezentácie nehnuteľnosti.  I v tomto prípade je to rovnaké ako pri už vyššie spomenutým párkoch a rovnako tak, ako vo všetkých oblastiach života. Za kvalitu sa platí.

Na čo si treba dať pozor pri výbere realitného makléra

Povedali sme si, ako si vybrať profesionálneho realitného makléra. Na druhej strane by sme si mali povedať, na čo by sme si mali dávať pozor?

• V prvom rade je to stanovenie ponukovej ceny nehnuteľnosti. Neverte hneď maklérom, ktorí akceptujú Vami požadovanú cenu bez toho, aby ju vedeli potvrdiť cenovou porovnávacou analýzou. V opačnom prípade, zlým nastavením predajnej ceny sa môže predaj nehnuteľnosti poriadne predĺžiť.
• Po druhé zistite, aký má maklér predajný a marketingový plán. Akú predajnú stratégiu Vám odporúča zvoliť, aby ste dosiahli čo najlepšie podmienky v termíne, aký požadujete. Akým spôsobom chce prezentovať nehnuteľnosť. Akými marketingovými kanálmi chce získavať vážnych záujemcov. Neskočte niekomu na lep v prípade, ak maklér skopíruje Váš inzerát i fotografie a uverejní ho na jeden či dva portály a tým celý marketing z jeho strany skončil. V prípade exkluzívnej spolupráce, maklér investuje čas, energiu a peniaze na to, aby pripravil čo najlepšie fotografie, popis nehnuteľnosti či video, a zároveň nehnuteľnosť bude prezentovať tak, aby sa o dome či byte dozvedelo čo najviac potenciálnych kupujúcich.

• Treťou oblasťou pri ktorej by ste si mali dať pozor, je spolupráca daného makléra s inými realitnými kanceláriami. Ak chceme prilákať čo najväčší počet vážnych záujemcov, tak by mal maklér spolupracovať s inými RK. Bohužiaľ vo väčšine prípadoch, hlavne u „lacných“ maklérov sa stretávame s tým, že nie sú ochotní spolupracovať s inými RK a tým spôsobom strácame potenciálnych kupujúcich. Nikdy nevieme, či práve tento potenciálny záujemca by nemohol kúpiť našu nehnuteľnosť a ponúknuť za ňu i vyššiu cenu. V tomto prípade to však nikdy nezistíme.
• Po štvrté by mali byť podmienky spolupráce. Vždy dbajte na to, aby boli písomne formulované. Týmto spôsobom sa maklér zaväzuje plniť jasne stanovené podmienky. Odporúčam Vám, aby ste plnenie týchto podmienok rovnako vyžadovali.
• A to najdôležitejšie na záver – zastupovanie predávajúceho. Bude maklér zastupovať nás ako majiteľov nehnuteľnosti alebo kupujúcich? Ako to zistiť? Maklér, ktorý nemá výhradné zastúpenie s majiteľom nehnuteľnosti, prichádza do konkurencie s ostatnými realitnými kanceláriami. Aby dokázal čím skôr uzatvoriť obchod (a tým predbehnúť konkurenciu), bude apelovať na majiteľa, aby čím skôr sprístupnil nehnuteľnosť na obhliadku. Preto sa obhliadky na nehnuteľnosti robia 3-4x do týždňa. Nakoľko nebude chcieť prísť o tohto kupujúceho, bude následne tlačiť na majiteľa, aby znížil cenu nehnuteľnosti na základe požiadaviek kupujúceho.

Ak by sme mali dohodnutú exkluzívnu spoluprácu s realitným maklérom, tak to vyrieši maklér veľmi jednoducho. Dohodne všetkých záujemcov o obhliadku v rámci jedného dňa. Ako majitelia tým získame to, že ušetríme čas dennodenným upratovaním pred samotnou obhliadkou a zároveň kupujúci sa dostanú pod určitý podvedomý tlak – potreba rýchleho rozhodnutia. Ak samotní kupujúci vidia, že je o nehnuteľnosť reálny záujem, potom netrvajú na znižovaní z ceny nehnuteľnosti a práve naopak dostávajú sa do štádia, kedy sú dokonca ochotní navýšiť cenu.

Záver

Ako ste si mohli všimnúť, otázka výberu správneho realitného makléra zohráva pri predaji nehnuteľností jednu z najdôležitejších úloh, ktorú musí majiteľ vyriešiť. Odporúčam Vám, aby ste sa výberom realitného makléra zaoberali ešte skôr ako sa pustíte do samotného predaja bytu či domu. Ten správny maklér Vám dokáže ušetriť peniaze, čas a hlavne kopec starostí. Veď cieľ každého majiteľa je rovnaký – predať nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu a v termíne, aký nám vyhovuje.

Oveľa viac informácií, ktoré pomáhajú majiteľom pri predaji nehnuteľností zistíte v knihe 12 krokov ako bezpečne a výhodne predať nehnuteľnosť do 21 dní. Som jej autorom a rozhodol som sa ju darovať každému, kto má záujem predať svoj dom alebo byt za tých najvýhodnejších podmienok. Nájdete v nej systém ako správne postupovať i sumár najčastejších chýb, ktoré Vás pri predaji budú stáť čas a peniaze. Preto neváhajte a stiahnite si ju ešte dnes.

Prajem Vám pri výbere realitného makléra šťastnú ruku a bystrý úsudok a pri čítaní knihy hlavne otvorenú myseľ.

Andrej

PS: Všetky vyššie vedené príklady vychádzajú z mojej praxe realitného makléra

Máte akékoľvek otázky na predaj nehnuteľnosti?

Neváhajte ma kontaktovať, rád zodpoviem Vaše otázky

a pomôžem s predajom Vašej nehnuteľnosti za najvyššiu cenu.

Andrej Pavelek – realitný maklér

email: Andrej@RealitniExperti.sk

tel: +421 902 677 321