Ako nazerať na realitný trh

Predtým, ako sa pustíme do jednotlivých zložiek plánu predaja bytu či domu, musíme si jasne definovať, aký je význam slova realitný trh, resp. trh s nehnuteľnosťami. Každý z nás isto pozná, čo je to trh. Ale jasne popísať úlohu realitného trhu, i to, ako to na ňom skutočne funguje, vie už len veľmi málo ľudí. Cieľom dnešného článku je v stručnosti vysvetliť jeho úlohu a funkciu.

Čo je trh?

Trh môžeme charakterizovať ako miesto, kde sa stretávajú predávajúci, ktorí sú ochotní predať (plodinu, výrobok, službu), s kupujúcimi, ktorí sú pripravení kúpiť (čo ponúkajú predávajúci).  Funkciou trhu je teda uzatváranie obchodov medzi predávajúcimi a kupujúcimi.

Trhovisko

Určite ste niekedy boli  kupovať zeleninu alebo ovocie na trhovisko.  Je to miesto, kde sú sústredení predávajúci, ktorí ponúkajú dopestovanú sezónnu zeleninu, ovocie a rôzne iné domáce výrobky. Rovnako sú tam kupujúci, ktorí prichádzajú na trhovisko za účelom kúpi týchto plodín a výrobkov. Ak jeden z predávajúcich predá všetok tovar, tak ide domov a nahradí ho niekto iný. Kupujúci si budú v tomto prípade vyberať tovar od ostatných predajcov.

Rovnako ste si isto všimli, že napríklad nepredávajú všetci predajcovia len jeden druh jabĺk za rovnakú cenu.  Z toho pramení veľká výhoda trhu pre kupujúcich – môžu si vyberať na základe svojich potrieb. Uprednostníte skôr červené jablká, ktoré sú drahšie o pár centov alebo naopak lacnejšie zelené alebo Vám na ťahanú štrúdľu postačia hoc aj jablká druhej triedy? Odpoveď na túto otázku poznáte iba Vy a je len čisto na Vás na čo máte chuť.

Realitný trh

V spojitosti s realitným trhom  môžeme povedať, že tu to platí úplne rovnako, ako na trhovisku s výnimkou jednej veci. Predávajúci nie sú sústredení na jedno určité miesto, ale skôr sa jedná o lokalitu, prípadne oblasť. Realitný trh je v podstate zástup predajcov (majiteľov nehnuteľností), ktorí ponúkajú byty, domy, pozemky a pod.. Rovnako sú tu kupujúci, ktorí majú záujem o jednotlivé druhy a typy nehnuteľností. Niektorí hľadajú dvojizbový byt v centre mesta, iní chcú rodinný dom mimo mesta. Ponuka na realitnom trhu sa rovnako mení každým dňom. Každý deň niekto kúpi byt či dom a následne sa táto ponuka stiahne z realitného trhu. Rovnako tak, každý deň chce niekto nový predať a niekto nový kúpiť.

Lokalita a jej vplyv

Naznačili sme si, že realitný trh viaže na jednotlivé lokality, miesta či oblasti. Musíme si však uvedomiť jeden dôležitý fakt. Každá jednotlivá lokalita je jedinečná, a zahŕňa v sebe vlastnosti, ktoré sa nemusia vyskytovať nikde inde. Porovnávaním týchto vlastností zistíme, či je daná lokalita viac či menej kupujúcimi vyhľadávaná a žiadaná.

Uvedieme si malý príklad medzi lokalitou Starého mesta v Bratislave a mestskou časťou Bratislavy – Vrakuňa  vzdialenou len 6 kilometrov vzdušnou čiarou od Starého mesta. Na jednej strane by sme mohli povedať, že je to úplne jedno, nakoľko je to Bratislava a 6 km nezohráva veľkú váhu.

Ak si však pozrieme na internete ponukové ceny nehnuteľností v oboch lokalitách, tak zistíme ako ďaleko sme od pravdy.

2 izbový byt vo Vrakuni

2 izbový byt v Bratislave – Staré mesto

Ponuková cena za 2 izbový panelový byt je v Starom meste takmer dvojnásobne vyššia ako vo Vrakuni.

Aké faktory ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti?

Isto ste si teraz  položili otázku „Ako je to možné, že ceny podobných bytov v centre Bratislavy sú takmer dvojnásobné v porovnaní s jej perifériou?“

Faktorov, ktoré ten cenový rozdiel ovplyvňujú je viacero. Tie najhlavnejšie si hneď stručne načrtneme:

1. Občianska vybavenosť – Staré mesto (kultúrno – spoločenské centrum celej Bratislavy i národného významu); Vrakuňa (kompletná občianska  vybavenosť v rámci rezidenčného bývania)
2. Dopravná dostupnosť – Staré mesto (Čo už môže byť bližšie do centra mesta ako samotné centrum?); Vrakuňa (lokalita na periférii Bratislavy, dostupnosť do centra mesta je 20-30 minút počas rannej dopravnej špičky)
3. Dostupnosť pracovných príležitostí (v tomto príklade nezohráva faktor pracovných príležitostí takmer žiadnu významnú váhu, v porovnaní s lokalitami s vysokou mierou nezamestnanosti –„hladové doliny“)
4. Prestíž bývania vnímaná obyvateľmi –  jedná sa o čisto subjektívne hľadisko. Stačí si  však položiť jednoduchú otázku: Ak by ste sa mali rozhodovať medzi rovnakými nehnuteľnosťami za rovnakú cenu, ktorú lokalitu by ste si uprednostnili, centrum alebo perifériu?  Skôr by si kupujúci vybrali centrum na úkor predmestia mesta. Pritom je úplne jedno o aké mesto sa jedná či Bratislavu, Košice, Banskú Bystricu a pod. (Staré mesto – niet prestížnejšej lokality v Bratislave ako práve táto,  Vrakuňa je na opačnom konci záujmu)
5. Kvalita bývania a stav životného prostredia – či chceme alebo nie, tak v tomto ohľade do určitej miery cenu bytu vo Vrakuni ovplyvňuje i vzdialenosť neslávne slávneho bytového komplexu Pentagon.
6. Kúpyschopnosť obyvateľstva – ak si človek môže dovoliť byt dvakrát drahší, s rovnakou plochou v panelovom dome, potom i kúpyschopnosť obyvateľstva bude prirodzene vyššia v centre, ako na periférii Bratislavy.

To je len malá časť faktorov, ktoré vytvárajú rozdiely medzi jednotlivými lokalitami.

Prestížna lokalita vs „Hladová dolina“

Ako sme si ukázali, existujú veľké rozdiely už  v rámci jedného pomyselného realitného trhu. Na mieste je však otázka: Ak je taký veľký rozdiel v rámci Bratislavy, aký bude rozdiel, keď porovnáme realitný trh prosperujúcej a vyhľadávanej lokality s lokalitou „hladovej doliny“?

Ako príklad si môžeme uviesť ponuku 4-i panelových bytov o rozlohe 73 m2 v meste Tornaľa a v Bratislave – Petržalke:

4 izbový byt v Tornali

4 izbový byt v Bratislave – Petržalke

Zdroj: www.reality.sk

Ako vidíte výsledkom je niekoľkonásobný rozdiel ceny (cca 8 násobný rozdiel), ktorá v sebe odráža záujem, prípadne nezáujem  kupujúcich o jednotlivú lokalitu. Z toho dôvodu trh nehnuteľností NIE JE ROVNAKÝ  v každom mieste Slovenska. Ak by to neplatilo, potom by boli ceny rovnako veľkých 2i panelových bytov v rámci Slovenska rovnaké.

Otázka realitného trhu a jeho vplyvu na cenu bytu či domu je komplexnejší problém, ktorý sa nedá zhrnúť na jednu stranu. Preto sa jej budeme detailnejšie venovať i v budúcich článkoch.