Chyby pri predaji nehnuteľnosti – 8 najčastejších chýb

Každý majiteľ má v pláne predať svoj byt či dom čo najlepšie, a práve z toho dôvodu je potrebné poznať najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti. Ak ich už vopred poznáme, potom je väčší predpoklad, že sa im následne dokážeme vyhnúť. Zákonitým výsledkom je potom dosiahnutie oveľa lepších podmienok pri predaji (vyššia cena, kratší čas predaja a pod.).

Isto mi dáte za pravdu, že nehnuteľnosti sú v podstate najdrahšie veci, ktoré vlastníme. Preto akákoľvek malá chyba pri predaji nehnuteľnosti, sa môže negatívne odraziť na výslednej predajnej cene alebo na celkovom čase predaja.

Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti

1. Predaj nehnuteľnosti bez skúseností a systému

Najčastejšia chyba pri predaji nehnuteľnosti, je predaj bytu či domu bez akýchkoľvek skúseností v tejto oblasti. Ak by som to mal k niečomu prirovnať, tak veľmi dobrým príkladom je horolezec, ktorý nemá žiadne skúsenosti v lezení a rozhodol sa vyliezť skalnú stenu vo Vysokých Tatrách. Čo myslíte, aká je úspešnosť prežitia takéhoto „horolezca“ v náročných horských podmienkach?

Väčšina takýchto „horolezcov“ má ambiciózne predstavy o tom, ako zdolajú skalnú stenu a v zdraví sa vrátia späť. Nepoznám žiadneho horolezca, ktorý by chcel vyliezť horu s cieľom z nej spadnúť. No aj napriek tomu však pravidelne sledujeme v správach, koľko horolezcov sa nevrátilo z takej túry. Príčina je jednoduchá. Keď nemáme systém v lezení a preceníme svoje sily, tak i tá najmenšia chyba nás v konečnom dôsledku môže stáť život. Rovnako to platí aj v predaji nehnuteľnosti.

Chyby pri predaji nehnuteľnosti

Nechcem porovnávať cenu života s cenou bytu či domu. Môžem Vám však povedať, že i tá najmenšia chyba pri predaji nehnuteľnosti,  Vás bude v konečnom dôsledku stáť tisíce a dokonca i desaťtisíce EUR. Veľmi ma však prekvapuje, koľko majiteľov sa správa rovnako ako takýto „horolezec“. Práve táto chyba spolu s nesprávnym nastavením ceny, patrí medzi najzávažnejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti. Základom úspechu v predaji  je systém predaja. Z tohto dôvodu som na túto tému  pre majiteľov pripravil 12 krokový systém, ktorý používajú tí najúspešnejší profesionáli na realitnom trhu.

2. Chybné zhodnotenie očakávaní

Druhou chybou pri predaji nehnuteľnosti, je chýbajúce zhodnotenie očakávaní, ktoré sme si predajom nehnuteľnosti vytýčili. Veľmi často sa stáva, že majitelia vôbec netušia, či z predaja svojej nehnuteľnosti si môžu dovoliť kúpiť iný byt alebo dom. Rovnako tak, či im z predaja domu či bytu hrozí daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti (vo výške 19%) a odvod do zdravotnej poisťovne (vo výške 14%). Verím, že by ste radšej s predajom domu či bytu počkali tri mesiace, ako keby ste museli odviesť štátu daň a odvod do ZP vo výške 20.000 EUR.

Preto je veľmi dôležité, aby ste si pred samotným predajom zhodnotili svoje očakávania a taktiež overili povinnosť odviesť štátu daň a odvod do ZP. Isto mi dáte za pravdu, že je lepšie vedieť dopredu tieto veci, ako prekvapene otvárať obálku z daňového úradu, v ktorej sa píše o pokute pre neuhradenú daň z príjmu z predaja bytu či domu.

3. Inzerovanie nehnuteľnosti viacerými realitnými kanceláriami

Rovnako častou chybou pri predaji domu či bytu je inzerovanie nehnuteľnosti viacerými realitnými kanceláriami. Majiteľ, ktorý si uvedomil, že nemá dostatok času a skúseností s predajom nehnuteľnosti, isto uvíta pomoc z realitnej kancelárie. Niektorí majitelia však v dobre viere uveria mýtu, že čím viac kancelárii má byt či dom v ponuke, tým skôr ho dokážu predať.

Naopak oveľa častejšie sú sklamaní z faktu, že sa im nedarí ani po x mesiacoch nájsť toho správneho kupujúceho. Niektorí majitelia sú dokonca „prekvapení“, ako jedna z ich kancelárií sa predháňa v tom, že kupujúcemu vybaví ešte nižšiu cenu, ako tú, za ktorú ju chce predať sám majiteľ.

Chyby pri predaji nehnuteľnosti – PREDAJ CEZ VIACERÉ RK

Ak  nechcete svoj voľný čas tráviť predajom nehnuteľnosti, alebo nemáte dostatok skúseností v tejto oblasti, je z toho dôvodu efektívnejšie vyhľadať kvalitného makléra, ktorý vie dokladovať svoje výsledky referenciami od klientov.

4. Chybné nastavenie ponukovej ceny

Medzi najkritickejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti  patrí chybné nastavenie ponukovej ceny. Isto každý majiteľ chce dosiahnuť z predaja čo najvyššiu cenu, ktorá mu príde na bežný účet. Avšak len veľmi málo z nich si uvedomuje, že má len obmedzené možnosti, ako ovplyvniť jej výslednú hodnotu.

Chyby pri predaji nehnuteľnosti – CHYBNÉ NASTAVENIE PONUKOVEJ CENY

Najväčšiu váhu na výslednú cenu, aká nám príde na účet, majú konkurenčné ponuky bytov či domov, ktoré sa v danej lokalite práve nachádzajú. Z toho dôvodu, ak nastavíme nerealistickú cenu v porovnaní s konkurenciou, tak s určitosťou odradíme vážnych záujemcov, ktorí budú schopní a ochotní kúpiť náš byt alebo dom. A práve vážni záujemcovia sú našou cieľovou skupinou, na ktorú sa ako majitelia potrebujeme zamerať. Vážni záujemcovia presne vedia, čo chcú kúpiť, v akej lokalite chcú kúpiť nehnuteľnosť, vedia koľko sú ochotní investovať a vedia i to, kto im na to požičia, ak na to momentálne nemajú peniaze.

Nezabúdajte prosím, že na výslednú cenu má najväčší vplyv trh s nehnuteľnosťami, teda Vaša konkurencia. Aby som Vás ale neodradil. Vyššiu predajnú cenu dokážete dosiahnuť, ak predávate dom alebo byt počas jarnej alebo jesennej sezóny. Rovnako, ak kvalitne pripravíte byt či dom na predaj, tak dokážete dosiahnuť lepšie výsledky. Taktiež netreba zabúdať i na možnosti vyjednávania s kupujúcimi. Avšak oveľa viac možností, ako dosiahnuť vyššiu cenu,  nájdete priamo v tejto knihe, ktorú si môžete zdarma stiahnuť.

5. Absencia prípravy nehnuteľnosti na predaj

Majitelia nehnuteľností veľmi často zabúdajú pripraviť nehnuteľnosť na predaj. Spoliehajú sa na to, že kupujúci kúpi byt alebo dom v takom stave, v akom sa momentálne nachádza. A práve absencia prípravy nehnuteľnosti na predaj, je piatou vážnou chybou, ktorej sa majitelia  bytov či domov dopúšťajú. Práve tento krok zásadným spôsobom rozhoduje o tom, či dokážeme vôbec zaujať kupujúcich natoľko, aby sa rozhodli kúpiť náš dom či byt. Pri predaji nehnuteľnosti, i tá najmenšia chybička krásy môže rozhodovať o tom, akú sumu budú ochotní kupujúci v konečnom dôsledku zaplatiť.

Uvediem malý príklad z mojej praxe. Ak by ste boli kupujúci, ktorý z bytov by ste si radšej prišli pozrieť? Len spresním, že sa jedná o rovnaký byt pred a po úprave.

Chyby pri predaji nehnuteľnosti – PREDAJ BEZ PRÍPRAVY NEHNUTEĽNOSTI

Chyby pri predaji nehnuteľnosti – PREDAJ PO PRÍPRAVE NEHNUTEĽNOSTI

Ktorý z bytov Vás viac zaujal? Ktorý z obrázkov u Vás zanechal pozitívnejší dojem? Ako môžete vidieť, tak i malá úprava, ako vymaľovanie priestoru a pridanie nábytku s doplnkami, môže zmeniť pocit, z neútulného holopriestoru, na domov. A presne o tom je príprava nehnuteľnosti na predaj. V odborných kruhoch sa tomu hovorí HOMESTAGING.

Cieľom prípravy je práve dosiahnuť u kupujúcich stav, že si vedia predstaviť, ako už bývajú vo Vašom dome či byte. Ak si to vedia predstaviť, tak potom už je ruka v rukáve. Ak si to predstaviť nevedia, tak buď odídu, alebo budú požadovať výraznú zľavu z ceny nehnuteľnosti. A priznajme si, každý z nás by bol radšej, keby sme predali nehnuteľnosť bez zľavy.

6. Absencia kvalitného a aktívneho marketingu

Príprava nehnuteľnosti sama o sebe nezaručí vždy vyššiu predajnú cenu nehnuteľnosti, prípadne kratší čas predaja. Absencia kvalitného a aktívneho marketingu nehnuteľnosti skomplikuje vyhliadky na úspešný predaj bytu či domu. A to je práve šiesta chyba pri predaji nehnuteľnosti.

Veľa predávajúcich podceňuje tento krok, ktorý práve rozhoduje o tom, aké množstvo vážnych záujemcov príde na obhliadku nehnuteľnosti. Obchod je v podstate hra s pravdepodobnosťou. Čím viac vážnych záujemcov príde na obhliadku bytu či domu, tak tým máme vyššiu pravdepodobnosť, že predáme nehnuteľnosť podľa našich predstáv.

Často majitelia uverejnia na internete inzerát bytu či domu, bez fotografie, prípadne s nekvalitnými fotografiami a s popisom na dva riadky s tým, že očakávajú predaj nehnuteľnosti do týždňa. Keďže viac ako 80% podnetov vnímame pomocou zraku, tak práve kvalitné fotografie s popisom, zohrávajú dôležitú úlohu v upútaní pozornosti kupujúceho. Uvedieme si malý príklad (rovnako ako v predchádzajúcom prípade, i tu sa jedná o rovnakú miestnosť):

Chyby pri predaji nehnuteľnosti – ABSENCIA AKTÍVNEHO MARKETINGU 

Aký byt na Vás zanechal lepší pocit? Ak by ste boli na mieste kupujúceho a boli by ste zároveň časovo zaneprázdnený, ktorý z bytov by ste si radšej prišli pozrieť? Pamätajte, že obchod je o pravdepodobnostiach.

7. Chýbajúca spätná väzba z trhu

Medzi najpodceňovanejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti patrí chýbajúca spätná väzba z trhu. Počas praxe som sa stretol s viacerými majiteľmi, ktorým bola viac ako ľahostajná spätná väzba od záujemcov, ktorí si pozreli ich nehnuteľnosť. Neuvedomujú si však, že sa jedná o najdôležitejšie informácie, aké môžu počas predaja nehnuteľnosti dostať.

Ak nepoznajú spätnú väzbu od záujemcov, ako chcú potom predať dom či byt, keď nevedia, čo majú napraviť? Pri zle stanovenej cene, budeme dostávať často požiadavku o znížení z ceny nehnuteľnosti. Samozrejme, že ako majitelia to nemusíme akceptovať. Ale ak nám to povie desať či dvadsať záujemcov, tak je načase premýšľať nad úpravou ceny. Ak si budete pýtať od záujemcov spätnú väzbu, isto budete prekvapení, že  nie vždy je to len otázka ceny.

Preto, ak predávate byt či dom bez realitnej kancelárie, vždy si pýtajte od záujemcov spätnú väzbu.  Stačí, keď im zavoláte po 3-4 dňoch od obhliadky a spýtate sa ich, ako sa im nehnuteľnosť páčila a či ju kupujú. Rovnako to platí aj v prípade, keď predávate nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie. V prípade, ak Vám túto spätnú väzbu realitný maklér neposkytne, tak je načase zmeniť makléra.

8. Chybný proces prevodu nehnuteľnosti

Tou poslednou chybou pri predaji nehnuteľnosti, ktorej sa majitelia dopúšťajú, je chybný proces prevodu nehnuteľnosti. Veľmi často sú majitelia prekvapení, ak im kataster pozastaví konanie, z dôvodu chýb v zmluvnej dokumentácii. Okrem časového omeškania, to môže mať dosah i na celý proces vyplatenia kúpnej ceny. Ak plánujete predajom nehnuteľnosti kúpiť byt či dom, na  ktorý ste už zložili zálohu, môže sa stať v tom najhoršom prípade, že vplyvom pozdržania prevodu na katastri prídete o zálohu.

Kataster veľmi dôsledne kontroluje, či zmluvy o prevode nehnuteľnosti dodržujú zákonné požiadavky. Absencia hoc len jedného písmena alebo číslice v popise nehnuteľnosti, môže zablokovať celý proces prevodu na katastri na niekoľko dní, ba až týždňov.

Preto odporúčam každému majiteľovi, ktorý nemá skúsenosti s vypracovaním zmluvnej dokumentácie, aby sa obrátil na právnika zbehlého v realitnom práve, prípadne na realitnú kanceláriu. Poplatok za vypracovanie zmlúv berte ako investíciu, ktorá Vám zabezpečí pokojný spánok nielen počas prevodu nehnuteľnosti na katastri.

Záver

Ako môžete vidieť, je veľmi veľa možností, kde sa dá počas predaja nehnuteľnosti spraviť chyba. Ak sa však už dopustíme chyby, tak je veľmi dôležité okamžite túto chybu napraviť.

Isto poznáte porekadlo, že je ľahšie a lacnejšie chybám predchádzať, ako ich napravovať. Práve z tohto dôvodu  som pre Vás pripravil jedinečnú knihu 12 krokov ako bezpečne a výhodne predať nehnuteľnosť do 21 dní. Dozviete sa v nej presný návod, ktorý používajú tí najúspešnejší na realitnom trhu. Rovnako  sa dozviete praktické tipy a rady, ktorými dokážete predať nehnuteľnosť za  vyššiu predajnú cenu i kratší čas predaja. Naučíte sa taktiež, ako zachovať maximálnu bezpečnosť prevodu nehnuteľnosti. A to najlepšie som si nechal na záver. Nebude Vás to stáť ani jedno euro, nakoľko je to pre Vás ZDARMA. Preto neváhajte a sťahujte. V prípade akýchkoľvek otázok ma prosím neváhajte kontaktovať.